Az Otthon Starttal finanszírozott adásvételek esetén a sikeres ügylet több, egymással szorosan összefüggő feltétel teljesülésén múlik. A vevő programra való jogosultsága és hitelképessége mellett a kiválasztott ingatlannak is meg kell felelnie a jogszabályi és banki követelményeknek, az adásvételi szerződésnek pedig megfelelően kell kezelnie a finanszírozás sajátosságait.
Az első év során felmerülő gyakorlati problémákra a jogalkotó több esetben a szabályozás módosításával reagált, míg más kérdésekre a banki és ügyvédi gyakorlatnak kellett megoldást találnia.
Mindeközben a program jövője is aktuális kérdéssé vált: jelenleg sokakat foglalkoztat, hogy az Otthon Start várhatóan milyen formában és feltételekkel marad fenn a következő időszakban.
A szabályozás már az első évben több ponton módosult
Az Otthon Start indulását követően a jogalkotó több alkalommal is pontosította és kiegészítette a szabályokat. A változtatások egy része a program első hónapjaiban felmerült gyakorlati kérdésekre reagált, más módosítások pedig a jogosultak körét, illetve az igénybevétel feltételeit érintették.
2025 novemberében kiegészültek a korábbi ingatlantulajdon vizsgálatára, valamint résztulajdon megszerzésére vonatkozó szabályok. A módosítás alapján nem minősül két lakóingatlan egyidejű tulajdonlásának, ha az újabb lakóingatlan tulajdonjogának bejegyzése és a korábbi lakóingatlan tulajdonjogának törlése között legfeljebb 180 nap telik el.
Ugyancsak megnyílt annak lehetősége, hogy az örökléssel már tulajdoni hányadot szerzett igénylő Otthon Start hitelből megszerezze ugyanazon lakóingatlan fennmaradó tulajdoni hányadát, ha ezzel az ingatlan kizárólagos tulajdonosává válik.
A módosítás az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében is egyértelművé tette, hogy nem minősül tiltott résztulajdon-szerzésnek, ha a több önálló otthonból álló ingatlanban a vevő olyan tulajdoni hányadot szerez, amelyhez a megvásárolt otthon kizárólagos használata kapcsolódik.
2026 januárjától a program területi hatálya is bővült: az Otthon Start hitel már nemcsak belterületi, hanem külterületen fekvő lakóingatlan megvásárlására is igénybe vehető. A változás elsősorban a külterületi lakóházak finanszírozhatósága szempontjából jelentett érdemi könnyítést.
2026 tavaszán az új építésű lakások finanszírozásának szabályai is tovább alakultak, részben az új társasházi építményi jog bevezetése által.
Otthon Start járhat – a 10 százalékos önerő mégsem
Az Otthon Start egyik legtöbbet kommunikált eleme a 10 százalékos önerő lehetősége. A két kedvezmény feltételei azonban nem azonosak: attól, hogy valaki az Otthon Start szabályai szerint elsőlakás-vásárlónak minősül, még nem következik automatikusan, hogy az MNB adósságfék-szabályai alapján is jogosult a 90 százalékos hitelfedezeti mutató alkalmazására.
Az MNB szabályozása alapján a kedvezményes, legfeljebb 90 százalékos finanszírozás főszabály szerint azoknál alkalmazható, akik a hitelkérelem benyújtásáig nem rendelkeztek 50 százalékot elérő lakástulajdoni hányaddal.
Az Otthon Start korábbi lakástulajdonra vonatkozó szabályai ennél megengedőbbek. Emiatt előállhat olyan helyzet, hogy a vevő jogosult az Otthon Start hitelre, az MNB szabályozás szerint azonban nem minősül elsőlakás-vásárlónak, ezért a vásárlást főszabály szerint nem finanszírozhatja 90 százalékos hitel mellett.
A két feltételrendszert ezért külön kell vizsgálni. Az Otthon Start hitelre való jogosultság nem jelenti automatikusan azt, hogy a vásárláshoz elegendő a 10 százalékos önerő. De még a 90 százalékos finanszírozás feltételeinek teljesülése esetén is szükség lehet ennél több saját forrásra, ha a bank az ingatlan értékét a vételárnál alacsonyabb összegben állapítja meg.
Amikor néhány négyzetméteren múlik a finanszírozás
Az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja az ingatlan alapterületének meghatározását a finanszírozhatóság egyik lényeges kérdésévé tette.
Ez különösen a határérték közelében kínált ingatlanoknál jelenthet problémát. Egy 75 millió forintos lakás például 50 m² alapterülettel éppen 1,5 millió forintos négyzetméterárat jelent, 48 m²-rel számolva azonban már meghaladja a programban megengedett értéket.
Az ingatlan alapterülete nem mindig egyezik meg az egyes okiratokban és dokumentumokban. A társasházi alapító okirat és annak alaprajza, az energetikai tanúsítvány vagy az értékbecslés sem feltétlenül ugyanazt az alapterületet tartalmazza, és az adatok a tényleges állapottól is eltérhetnek. Ennek oka lehet a mérési vagy számítási módszerek különbsége, de korábbi átalakítás vagy bővítés is, amelyet nem vezettek át az ingatlan-nyilvántartásban.
Otthon Starttal finanszírozott ügyletnél az eltérés közvetlenül befolyásolhatja, hogy a vételár megfelel-e a program négyzetméterár-korlátjának.
A 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet nem határozza meg, hogy valamely konkrét okiratban szereplő alapterület lenne kizárólagosan irányadó. A rendelet indokolása szerint a jogalkotó tudatosan az általános „alapterület” fogalmat használta a nettó, bruttó vagy hasznos alapterület helyett.
Ez azonban nem oldja fel az iratok közötti eltéréseket. Ha az értékbecslésben, az alapító okiratban, az energetikai tanúsítványban vagy más dokumentumban eltérő alapterület szerepel, a bank kérheti az eltérés tisztázását.
A probléma tehát nem feltétlenül az, hogy két dokumentumban két különböző szám szerepel, hanem az, hogy megmagyarázható-e az eltérés.
Ha az eltérés például egy nyilvántartásban nem szereplő hozzáépítésből vagy átalakításból ered, az már nemcsak a négyzetméterár számítását, hanem az ingatlan banki fedezetként történő elfogadhatóságát is érintheti.
Különösen az 1,5 millió forintos négyzetméterár közelében lévő ingatlanoknál indokolt ezért már a vételi ajánlat megtétele előtt összevetni a tulajdoni lap, az alapító okirat és alaprajz, az energetikai tanúsítvány, valamint a tényleges állapot adatait.
Osztatlan közös tulajdon – a használati megállapodás jelentősége
A jogszabály lehetővé teszi a hitel igénybevételét, ha a több önálló otthonból álló osztatlan közös tulajdonú ingatlan esetében az igénylő olyan tulajdoni hányadot szerez, amelyhez a megvásárolt otthon kizárólagos használata kapcsolódik.
A finanszírozásnál azonban nemcsak a kialakult használati rendnek van jelentősége: a kizárólagos használatot a bank számára megfelelő módon igazolni is kell.
Nem ritka, hogy a tulajdonostársak évek óta kialakult rend szerint használják az ingatlant, de erről megfelelő írásbeli használati megállapodás nem készült. Előfordul az is, hogy van ugyan megállapodás, de az régi, nem felel meg a tényleges állapotnak, nem tartozik hozzá megfelelő vázrajz, vagy nem rendelkezik a finanszírozó bank által elvárt ügyvédi ellenjegyzéssel.
A hitelintézetek az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok finanszírozásához saját dokumentációs követelményeket támasztanak. Nem elegendő tehát abból kiindulni, hogy „van használati megállapodás”: azt is ellenőrizni kell, hogy annak tartalma és formai kellékei megfelelnek-e az adott finanszírozó bank követelményeinek.
Különösen problémás, ha mindez csak az adásvételi szerződés megkötése és a foglaló megfizetése után derül ki. A használati megállapodás elkészítéséhez vagy módosításához rendszerint a többi tulajdonostárs közreműködésére is szükség van. Az eladó így olyan dokumentum pótlására szorulhat rá, amelynek elkészítése nem kizárólag rajta múlik.
Már a vételi ajánlat előtt célszerű ezért tisztázni, hogy van-e írásbeli használati megállapodás, az megfelel-e a tényleges állapotnak, rendelkezésre áll-e a szükséges alaprajz vagy vázrajz, és megfelel-e a várható finanszírozó bank formai és tartalmi követelményeinek.
Külterületi és zártkerti lakóingatlanok az Otthon Startban
- január 1-jétől az Otthon Start külterületen fekvő lakóingatlan vásárlására és építésére is igénybe vehető. A változás érdemben szélesítette a potenciálisan finanszírozható ingatlanok körét, de nem jelenti azt, hogy valamennyi külterületi vagy zártkerti ingatlan bekerült a programba.
A rendelet továbbra is lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont vásárlását, illetve építését teszi lehetővé. A változás lényege tehát elsősorban az, hogy ezeknek az ingatlanoknak már nem kell belterületen elhelyezkedniük.
Ez különösen a zártkerti ingatlanoknál igényel körültekintést. A zártkerti fekvés önmagában nem zárja ki, hogy az ingatlan lakóingatlan legyen, ugyanakkor a zártkertként hirdetett ingatlanok ingatlan-nyilvántartási megnevezése rendkívül változatos. A tulajdoni lapon szerepelhet lakóház, üdülő, hétvégi ház vagy gazdasági épület, de az ingatlan lehet szőlőként, kertként vagy más művelési ágban is nyilvántartva.
Az Otthon Start szempontjából ezért nem önmagában a külterületi vagy zártkerti fekvés a meghatározó. Vizsgálni kell a tulajdoni lapon az ingatlan megnevezését, művelési ágát, rendeltetését, valamint azt is, hogy a nyilvántartott adatok megfelelnek-e a tényleges állapotnak. Egy lakóházként feltüntetett épület ebből a szempontból más megítélés alá esik, mint egy gazdasági épület, présház, üdülő vagy más, nem lakáscélú építmény.
Külön problémát jelentenek azok az ingatlanok, amelyeken a valóságban lakóépület áll, az épület azonban egyáltalán nincs feltüntetve az ingatlan-nyilvántartásban, vagy a nyilvántartott rendeltetése eltér a tényleges használattól. Attól, hogy egy épület ténylegesen lakható, közművekkel rendelkezik és akár évek óta lakásként használják, még nem válik automatikusan az Otthon Start szempontjából megfelelő lakóingatlanná. Ilyen esetben azt is tisztázni kell, hogy az épület jogszerűen létesült-e, és az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezhető-e.
Zártkerti vagy más külterületi ingatlan vásárlásánál ezért különösen indokolt már a vételi ajánlat megtétele előtt ellenőrizni, hogy az épület szerepel-e az ingatlan-nyilvántartásban, milyen rendeltetéssel tartják nyilván, és a tényleges állapot megfelel-e a nyilvántartott adatoknak. Az eltérések rendezése nemcsak az Otthon Start igénybevételét, hanem általában a banki finanszírozhatóságot is befolyásolhatja.
Foglaló és hitelből történő finanszírozás
Az Otthon Starttal vásárlók jelentős része a vételár nagyobb hányadát hitelből fizeti meg. Emiatt az adásvételi szerződés egyik lényeges kérdése, hogy ki viseli annak kockázatát, ha a bank a tervezettnél kevesebb hitelt nyújt, vagy a finanszírozás teljesen meghiúsul.
Önmagában attól, hogy a bank nem folyósítja a vevő által tervezett hitelt, a foglaló nem jár automatikusan vissza. A Ptk. 6:185. §-a szerint a foglaló sorsa attól függ, hogy ki felel a szerződés meghiúsulásáért. Ha egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár, ha a meghiúsulásért az egyik fél felelős, az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszatéríteni.
Hitelből történő vásárlásnál azonban már annak megítélése sem mindig egyszerű, hogy miért nem valósult meg a finanszírozás.
Hitelből történő vásárlásnál ezért annak van jelentősége, hogy a finanszírozás milyen okból nem valósult meg. A hitel elutasításának oka kapcsolódhat a vevő személyéhez és hitelképességéhez, de eredhet magából a megvásárolni kívánt ingatlanból is. Utóbbi különösen akkor merülhet fel, ha az értékbecslés vagy a banki vizsgálat során olyan jogi, nyilvántartási vagy műszaki körülményre derül fény, amely miatt az ingatlan nem, vagy csak a tervezettnél kisebb összegben finanszírozható. A meghiúsulás okának azért van jelentősége, mert ettől is függhet, hogy annak következményeit melyik félnek kell viselnie.
A banki ügyintézés elhúzódása ettől eltérő helyzet. Ilyenkor nem feltétlenül a finanszírozás hiúsul meg: előfordulhat, hogy a bank folyósítana, de nem az adásvételi szerződésben meghatározott fizetési határidőig.
Ezeket a helyzeteket már az adásvételi szerződésben érdemes különválasztani. Nem feltétlenül megfelelő egy általános kikötés arról, hogy a foglaló „hitelmeghiúsulás esetén visszajár”. A szerződésben rendezhető, hogy milyen következménye van a hitel elutasításának, a vártnál alacsonyabb hitelösszegnek vagy a banki folyósítás késedelmének, és mely esetekben módosulhat a vételár megfizetésének határideje.
A vételi ajánlat és a finanszírozási feltételek összehangolása
Az Otthon Start egyik közvetett hatása, hogy sok olyan elsőlakás-vásárló jelent meg a piacon, akik korábban nem vettek részt ingatlanügyletben. Az erős kereslet mellett ráadásul gyakran gyorsan kell dönteni. A vevő mielőbb ajánlatot szeretne tenni, hogy biztosítsa magának a kiválasztott ingatlant. A döntési kényszer miatt azonban könnyen előfordulhat, hogy a vevő már azelőtt kötelezettséget vállal, hogy a finanszírozás feltételeit és az ingatlan jogi helyzetét megfelelően ellenőrizte volna.
Ilyenkor mire az ügyvéd először látja az ügyet, már van elfogadott vételi ajánlat, rögzítették a vételárat és a fizetési határidőket, sőt, esetenként ajánlati biztosíték vagy foglaló átadására is sor került. Az adásvételi szerződést ezekhez a korábban vállalt feltételekhez kell igazítani, miközben csak ekkor kezdődik meg annak részletes vizsgálata, hogy a vevő jogosult-e az Otthon Start hitelre, megkaphatja-e a tervezett hitelösszeget, és a kiválasztott ingatlan megfelel-e a finanszírozás feltételeinek.
A vételi ajánlat megtétele előtt nemcsak a vevő finanszírozási lehetőségeit érdemes felmérni, hanem az ingatlant is vizsgálni kell abból a szempontból, hogy nincs-e jogi vagy finanszírozási akadály, amely később a hitel felvételét meghiúsíthatja. Az előzetes banki minősítés és a jogi ellenőrzés alapján a vevő már reálisabb képet kaphat arról, hogy a tervezett finanszírozás megvalósítható-e.
A szerződésben a banki határidőkkel is számolni kell
Ha az előzetes vizsgálatok alapján az ügylet finanszírozható, a következő feladat a szerződés és a banki folyamat összehangolása. Ennek leggyakoribb problémája a fizetési határidő: elegendő időt kell hagyni az értékbecslésre, a hitelbírálatra, az esetleges hiánypótlásra és a folyósítás feltételeinek teljesítésére.
Ha az ingatlant az eladó hitele terheli, a fizetés ütemezésénél a tehermentesítéshez szükséges idővel és az eladó bankjának feltételeivel is számolni kell. Ilyenkor a vevő és az eladó bankjának eljárását is össze kell hangolni.
Az adásvételi szerződésben a fizetési határidőket és a vételár megfizetésének ütemezését úgy kell meghatározni, hogy azok igazodjanak a finanszírozás tényleges menetéhez.
Meddig marad az Otthon Start?
Az Otthon Start Program jelenlegi szabályai nem határoznak meg végső határidőt a hitel igénylésére, a fix 3 százalékos kamatozású hitel továbbra is elérhető.
A kormányváltást követően ugyanakkor napirendre került a lakástámogatási rendszer felülvizsgálata. Az eddig elhangzott nyilatkozatok alapján az Otthon Start feltételei a jövőben változhatnak, jelenleg azonban nincs olyan elfogadott jogszabály, amely a 3 százalékos hitel megszüntetéséről vagy alapvető átalakításáról rendelkezne.
A lakáspolitika új irányai között egyre nagyobb hangsúlyt kap a lakásépítések ösztönzése és a kínálat bővítése. Az Otthon Starthoz kapcsolódó egyes kiemelt lakásfejlesztések felülvizsgálata is megkezdődött, ez azonban önmagában nem érinti a magánszemélyek számára jelenleg elérhető 3 százalékos hitelkonstrukciót.
Aki jelenleg Otthon Start hitellel tervez ingatlant vásárolni, annak a hatályos szabályokból érdemes kiindulnia. A későbbi változások tartalma és időpontja egyelőre nem ismert, ezért az adásvételi szerződésben továbbra is kiemelt jelentősége van annak, hogy a finanszírozás feltételeit és esetleges meghiúsulásának következményeit megfelelően rendezzék.
