A megfelelő előkészítés és a szakszerű jogi közreműködés nemcsak a későbbi vitákat előzheti meg, hanem jelentős időt és költséget is megtakaríthat a felek számára.
Az alábbiakban összefoglaljuk az ingatlan adásvétel teljes folyamatát, a legfontosabb jogi tudnivalókat, valamint azokat a gyakorlati kérdéseket, amelyekre minden vevőnek és eladónak érdemes odafigyelnie.
1. Az ingatlan kiválasztása és a tulajdoni lap ellenőrzése
Az ingatlan adásvétel első lépése természetesen a megfelelő ingatlan kiválasztása. Amennyiben komolyan érdekel minket a megtekintett lakás vagy ház, elsőként meg kell vizsgálnunk a tulajdoni lapot.
Miért fontos a tulajdoni lap vizsgálata?
A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan legfontosabb jogi adatait, többek között:
- az ingatlan helyrajzi számát, és természetbeni címét
- a tulajdonos adatait,
- az ingatlan pontos megnevezését,
- az ingatlan területét,
- jelzálogjogot,
- terhelési és elidegenítési tilalmat,
- végrehajtási jogokat,
- haszonélvezeti jogot,
- valamint az esetleges peres eljárásokat.
A tulajdoni lap három fő részből áll:
I. rész (Ingatlan adatai)
Helyrajzi szám, cím, művelési ág, alapterület stb.
II. rész (Tulajdonosok adatai)
Tulajdonos(ok) neve, tulajdoni hányada
III. rész (terhek és jogok)
Jelzálogjog, végrehajtási jog, szolgalmi jog, elidegenítési tilalom stb.
A tulajdoni lapról tehát megállapíthatjuk ki a tényleges tulajdonos, az ingatlan per-, teher- és igénymentes-e, van-e folyamatban lévő földhivatali eljárás.
2. Az ingatlan műszaki állapotának ellenőrzése
A jogi megfelelőség mellett a műszaki állapot vizsgálata is lényeges.
Különösen fontos lehet:
- a közművek állapota,
- esetleges statikai problémák,
- engedély nélküli átalakítások, bővítések,
- elektromos hálózat és vízhálózat állapota,
- fűtésrendszer állapota,
- valamint társasházi közös tulajdonú területek állapotának ellenőrzése.
Nagyobb értékű ingatlan esetén érdemes lehet műszaki szakértőt (építészt, statikust, vagy földmérőt) is bevonni, a társasházi közös képviselővel egyeztetni.
3. Tájékozódás a hitel feltételekről, előzetes hitelbírálat, előzetes értékbecslés
Mielőtt megállapodnánk az eladóval, fontos tisztában lenni a finanszírozási lehetőségekkel.
Előzetes hitelbírálat során a bank elvégzi az adósminősítést még azelőtt, hogy igényelné a hitelt. A bank meghatározza, hogy a jövedelme alapján mekkora hitelt kaphat, és milyen feltételekkel, milyen kamatkedvezményeket kap, és mennyi lesz a havi törlesztőrészlete.
Otthon Start hitel, vagy CSOK Plusz igénylése esetén érdemes részletes banki konzultációt kérni, vagy hitelközvetítővel konzultálni, hogy biztosak legyünk a jogosultsági feltételekben, és egyéb követelményekben.
Előzetes értékbecslés esetén a banki értékbecslő helyszíni szemle során felméri az ingatlan lakhatási feltételeknek való megfelelőségét, forgalmi értékét, hitelfedezeti értékét, és elvégzi a négyzetméterár megállapításához szükséges méréseket és számításokat.
Az adásvételi szerződés megkötése előtt megtudható, hogy a választott ingatlan finanszírozható-e az adott lakáshitellel, és mekkora önerő szükséges. Eredménye 90 napig érvényes, így ha a hitelkérelem benyújtása ezen időtartamon belül történik, akkor nem szükséges újabb helyszíni szemlét kérni.
4. Áralku és vételi ajánlat
A vételi ajánlat vagy vételi szándéknyilatkozat kulcsfontosságú dokumentum, amely megalapozza a későbbi adásvételi szerződést.
Fontos, hogy a vételi ajánlat a vételáron túl tartalmazza azokat a lényeges szerződéses feltételeket, amelyek elengedhetetlenek a vevő teljesítéséhez. Ilyenek pl. a fizetés ütemezése (az egyes vételár részletek meghatározása), a foglaló mértéke, a vételár részletek megfizetésének határideje, a finanszírozás módja, a birtokbaadás határideje, tehermentesítés módja, és határideje, a szerződés megkötésének határideje.
Ha az eladó elfogadja a vételi ajánlatot, az már kötelező erejű megállapodásnak számít.
A vételi ajánlat tartalmát alaposan fontolja meg, különösen:
- hitelből történő vásárlás esetén,
- nagy értékű ingatlanoknál,
- vagy ha az erős piaci versenyhelyzetben foglalót kénytelen fizetni.
Amennyiben bizonytalan a vételi ajánlat tartalmában, már a vételi ajánlat elkészítése során célszerű ügyvédi tanácsot kérni.
5. Foglaló vagy előleg? – Fontos különbségek
Az ingatlan adásvétel menete során az egyik legfontosabb kérdés a foglaló átadása.
Mi a különbség a foglaló és az előleg között?
Foglaló
A foglaló az adásvételi szerződés biztosítékául szolgál.
Amennyiben az adásvétel meghiúsul:
- a vevő hibájából → a vevő elveszíti a foglalót,
- az eladó hibájából → az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.
Ingatlan adásvétele esetén foglalót a szerződés, vagy előszerződés megkötése során lehet átadni.
Vételi ajánlattal foglaló akkor adható, ha az eladó a vételi ajánlatra elfogadó nyilatkozatot tett, tehát a megállapodás a felek között létrejött.
A vételi szándéknyilatkozat átadásakor kifizetett összeg önmagában még nem számít foglalónak.
Előleg
Az előleg ezzel szemben nem minősül biztosítéknak, ezért a szerződés meghiúsulása esetén főszabály szerint visszajár.
Mennyi szokott lenni a foglaló?
A gyakorlatban a foglaló jellemzően a vételár 10%-a, azonban ettől a felek eltérhetnek.
A foglaló mértékét befolyásoló körülmények
- az ingatlan értéke és a piaci verseny
- a finanszírozás módja, hiteligénylésben rejlő kockázatok
- az esetlegesen elveszített foglaló pótolhatósága
- az ingatlanon fennálló terhek, vagy elővásárlási jog.
A szerződő feleknek mindig azt érdemes mérlegelni, hogy maradéktalanul tudják-e teljesíteni az ingatlan adásvételi szerződés feltételei. Ha ez bizonytalan, vagy egyes feltételek kockázatosak, akkor célszerű a foglaló összegét alacsonyabb mértékben meghatározni.
A foglaló szokásos mértékével azért is fontos tisztában lenni, mert a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság bármelyik fél kérelmére mérsékelheti. A 20% körüli, vagy azt meghaladó mértékű foglaló már túlzott mértékűnek minősülhet.
A foglalót ugyanakkor túl alacsony összegben sem érdemes meghatározni, mert a foglaló elsődleges célja éppen az, hogy elrettentse az eladót attól, hogy a vevőnél magasabb vételárat ajánló további vevőjelöltekkel tárgyaljon, vagy az adásvételi szerződéstől elálljon.
6. Az ingatlan adásvételi szerződés elkészítése
Az adásvételi szerződés az ingatlanvásárlás alapdokumentuma, amely rögzíti az ingatlanvásárlás feltételeit. Az eladó és a vevő az adásvételi szerződést ügyvéd jelenlétében írja alá.
Mit tartalmaz az ingatlan adásvételi szerződés?
A szerződés többek között rögzíti:
- az eladó és vevő adatait,
- az ingatlan pontos adatait,
- a vételár összegét,
- a fizetési ütemezést,
- a finanszírozás módját,
- a birtokbaadás időpontját,
- a tehermentesítés szabályait,
- a közüzemi elszámolás módját,
- a földhivatali eljáráshoz szükséges nyilatkozatokat,
- egyéb banki követelményeket.
Miért kötelező az ügyvédi ellenjegyzés?
A földhivatal a vevő tulajdonjogát kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okiratba foglalt ingatlan adásvételi szerződés alapján jegyzi be. Az ügyvéd feladata nem csupán a szerződés elkészítése, hanem az ingatlan jogi helyzetének ellenőrzése, a szerződő felek azonosítása, a földhivatali ügyintézés koordinálása, és a felek jogi védelmének biztosítása is.
Az ügyvédi ellenjegyzés igazolja, hogy:
- az ügyvéd ellenőrizte a felek személyazonosságát,
- a szerződés megfelel a jogszabályoknak,
- valamint a felek az okirat tartalmát megértették és jóváhagyták.
7. Bankhitel és finanszírozás
A számunkra megfelelő lakáshitel kiválasztása, és a hiteligénylés összetett, és időigényes folyamat. Az előzetes hitelbírálat, és előzetes értékbecslés segíthet abban, hogy megalapozott döntést hozhassunk.
Az egyes bankok eltérő tartalmi követelményeket fogalmaznak meg az adásvételi szerződés kapcsán, ezért az okiratszerkesztő ügyvédnek minden esetben figyelemmel kell lennie az adott bank előírásaira.
Bármelyik bankot választjuk, az alábbi előírások minden esetben azonosak:
- az adásvételi szerződésben szerepelnie kell annak, hogy a vevő melyik banktól veszi fel a hitelt, Otthon Start hitelt vagy CSOK Pluszt igényel-e,
- a vevőnek elsőként az önerőt, végül a banki hitel összegét kell teljesíteni az eladó felé – tehát a vételár több részletben kerül megfizetésre,
- tulajdonjog-fenntartás, és tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kötelező alkalmazása
- a bejegyzési engedélyek ügyvédi letétbe helyezése.
A hiteligénylés elindításának alapfeltétele:
- felek által aláírt, és ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott végleges adásvételi szerződés megkötése
- az adásvételi szerződés és ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása az illetékes földhivatalhoz
- a földhivatali igazolással (érkeztetés) ellátott okiratpéldányok banki benyújtása.
8. Földhivatali ügyintézés
Az adásvételi szerződés aláírását követően az ügyvéd benyújtja a szükséges dokumentumokat a földhivatalhoz.
Mi történik a földhivatali eljárás során?
A földhivatal:
- széljegyre veszi a kérelmet,
- megvizsgálja az okiratokat,
- majd bejegyzi a tulajdonjog változását.
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése a földhivatali bejegyzéssel válik teljessé.
Mi az a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog?
A több részletben történő teljesítés, különösen banki hitel igénybevétele esetén alkalmazott megoldás a tulajdonjog-fenntartás, és az ahhoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése a tulajdoni lapra.
Ennek lényege, hogy a földhivatal az adásvételi szerződést, és a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet addig nem bírálja el véglegesen, amíg a teljes vételár megfizetése nem történik meg.
A vevő tulajdonjogának bejegyzésére ilyenkor csak a teljes vételár megfizetését követően benyújtott bejegyzési engedély alapján kerülhet sor.
Ez mind a vevő, mind az eladó számára fontos biztonsági garanciát jelent. Az ingatlan a teljes vételár megfizetéséig az eladó tulajdona marad, ugyanakkor a tulajdonjog-fenntartás ideje alatt másnak az ingatlant nem adhatja el, azt nem terhelheti meg.
9. Birtokbaadás, közművek és lakcímbejelentés
Birtokbaadásra a vételár teljes összegének kifizetése után kerül sor, a szerződésben meghatározott határidőben és módon.
A birtokbaadás során az eladó átadja az ingatlan kulcsait, a felek közösen leolvassák a mérőórák állásait, és erről birtokbaadási jegyzőkönyvet vesznek fel.
Az eladó legkésőbb a birtokbaadás során köteles átadni a nullás igazolásokat, és a közös képviselő nyilatkozatát a tartozásmentességről.
A közművek átírásának módjáról érdemes előzetesen tájékozódni a közszolgáltatónál. Az átírást sok esetben formanyomtatványok segítik, és az átírás online is intézhető az adott szolgáltató ügyfélszolgálatán, vagy az e-közmű oldalon.
A lakcímbejelentés személyesen az illetékes kormányablaknál, vagy elektronikus úton DÁP, illetőleg Ügyfélkapu+ használatával intézhető. Minden esetben szükség van a tulajdonjog igazolására (adásvételi szerződés, vagy tulajdoni lap bemutatásával).
A birtokbaadással a kárveszély átszáll a vevőre, tehát az ezt követően keletkező károkért már ő felel.
Mit tartalmaz a birtokbaadási jegyzőkönyv?
A jegyzőkönyv rendszerint tartalmazza:
- a mérőórák állását,
- az átadott kulcsok számát,
- az ingatlan állapotát,
- az esetleges hibák rögzítését.
10. Illeték és adózás ingatlan adásvétel esetén
Mennyi a vagyonszerzési illeték?
Lakóingatlan vásárlása esetén a vevő vagyonszerzési illetéket köteles fizetni.
Az illeték mértéke: az ingatlan vételárának 4%-a.
Bizonyos esetekben illetékkedvezmény, vagy illetékmentesség alkalmazható.
Mikor kell személyi jövedelemadót fizetni?
Az eladó oldalán személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség keletkezhet, ha az ingatlan értékesítéséből jövedelme származik.
Az adó mértékét több tényező befolyásolja, például:
- az eladott ingatlan megszerzésének időpontja,
- a szerzési érték,
- valamint az igazolt költségek.
11. Gyakori hibák ingatlan adásvétel során
Az ingatlan adásvétel menete során rendszeresen előforduló problémák közé tartozik:
- nem megfelelő tulajdoni lap ellenőrzés,
- rendezetlen tehermentesítés,
- hiányos vételi ajánlat, hibás foglaló szabályozás,
- pontatlan fizetési ütemezés,
- banki finanszírozási feltételek figyelmen kívül hagyása,
- hiányos birtokbaadási dokumentáció,
- rendezetlen közüzemi vagy társasházi tartozások.
A megfelelő ügyvédi közreműködés ezek jelentős részét megelőzheti.
12. Miért fontos az ügyvéd szerepe ingatlan adásvételnél?
Az ingatlan adásvételi szerződés elkészítése komoly jogi felelősséggel jár.
A megfelelő ügyvédi közreműködés:
- biztosítja az ügylet jogi biztonságát,
- csökkenti a későbbi jogviták kockázatát,
- segíti a földhivatali és banki ügyintézést,
- valamint védi mind a vevő, mind az eladó érdekeit.
Egy gondosan előkészített szerződés jelentős pénzügyi és jogi kockázatoktól óvhatja meg a feleket.
Irodánk segítséget nyújt ingatlan adásvételi ügyekben
Irodánk teljes körű jogi támogatást biztosít ingatlan adásvétel során, többek között:
- ingatlan adásvételi szerződések elkészítésében,
- tulajdoni lapok és terhek vizsgálatában,
- foglalóval és finanszírozással kapcsolatos jogi tanácsadásban,
- földhivatali ügyintézésben,
- banki dokumentáció jogi ellenőrzésében,
- valamint birtokbaadási jegyzőkönyvek elkészítésében.
Már az első lépések előtt érdemes ügyvéddel konzultálni, mert egy jól előkészített adásvétel sok későbbi problémát megelőzhet.
További kérdései vannak? – Lépjen velünk kapcsolatba!
Hívjon minket az alábbi telefonszámon, írjon e-mailt, vagy töltse ki a lenti űrlapot. Rövidesen keresni fogjuk, és tájékoztatjuk a lehetőségekről.
