Az ingatlant nem lehet egyszerűen „átíratni”
Az ingatlan családon belüli átruházását sokan egyszerű „átírásként” képzelik el. Úgy gondolják, elegendő, ha a tulajdonos nyilatkozik arról, hogy az ingatlant gyermekének, házastársának vagy más családtagjának kívánja átadni, a földhivatal pedig ennek alapján átvezeti a tulajdonosváltozást.
Az ingatlan tulajdonjogát azonban nem lehet egyoldalúan átadni. Ha valaki ellenérték nélkül szeretné az ingatlant a családtagjának adni, ahhoz ajándékozási szerződést kell kötniük. Ehhez nemcsak az ajándékozó, hanem a megajándékozott nyilatkozata és aláírása is szükséges: el kell fogadnia az ajándékot.
Az „átírás” tehát valójában egy szerződéskötéssel kezdődik. A szerződésben kell rendezni azt is, hogy mekkora tulajdoni hányad kerül átadásra, marad-e az ajándékozónak haszonélvezeti joga, illetve van-e az ingatlanon olyan teher, amelyet az ajándékozás során figyelembe kell venni. A földhivatal a tulajdonosváltozást ezt követően, a szerződés alapján jegyzi be az ingatlan-nyilvántartásba.
Mikor illetékmentes az ingatlan ajándékozása?
Az egyenesági rokonok, a házastársak, valamint a testvérek közötti ajándékozás illetékmentes.
Más rokoni kapcsolatban álló személyek között ugyanakkor az ingatlan ajándékozása jelentős illetékkötelezettséggel járhat. Lakástulajdon és a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jog ajándékozásánál az illeték általános mértéke 9%, egyéb ingatlan esetében 18%.
Az ajándékozás során tehát nem elég abból kiindulni, hogy az ügylet „családon belül” történik. Az illetékmentességet mindig a felek közötti konkrét rokoni vagy családjogi kapcsolat alapján kell megítélni.
Az illetékmentes ajándékozásnak is lehet későbbi adókövetkezménye
Az illetékmentesség nem jelenti azt, hogy az ajándékozásnak később nincs semmilyen adózási következménye. Erről különösen akkor lehet szó, ha a megajándékozott rövid időn belül értékesíteni szeretné az ingatlant.
Az ajándékba kapott ingatlan későbbi eladásakor személyijövedelemadó-fizetési kötelezettség keletkezhet.
Ha az ajándékozás illetékmentes volt, a későbbi eladásnál speciális adózási szabály érvényesül. Ilyenkor az eladásból származó bevétel 25%-a képezi a jövedelem kiszámításának alapját. E szabály alkalmazásakor – a törvényben meghatározott kivételektől eltekintve – további költségek nem vonhatók le.
Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem adóköteles része évente meghatározott mértékben csökken. A szerzés évét követő ötödik évtől az értékesítés után személyi jövedelemadót nem kell fizetni.
Ha várható, hogy az ajándékba kapott ingatlan értékesítésére a szerzéstől számított öt éven belül sor kerül, annak későbbi személyi jövedelemadó-vonzatával is számolni kell.
A tulajdonjog átruházásával az ajándékozó rendelkezési és használati joga megszűnik
Családon belüli ajándékozásnál ezen a ponton keletkezik talán a legtöbb félreértés.
Ha például a szülő a gyermekének ajándékozza a lakását, a tulajdonjog átszáll a gyermekre. Az ajándékozást ezért nem érdemes úgy kezelni, hogy az ingatlan csupán a gyermek nevére kerül, miközben azzal továbbra is a szülő rendelkezhet.
Ha az ajándékozó változatlanul az ingatlanban szeretne élni, vagy annak használatát és hasznosítását hosszú távon biztosítani szeretné magának, ezt már az ajándékozási szerződés elkészítésekor rendezni kell. Ennek tipikus eszköze a haszonélvezeti jog fenntartása.
A tulajdonjog és a haszonélvezet eltérő jogi pozíciót jelent. Az ajándékozó az átruházást követően már nem tulajdonos, a haszonélvezeti jog ugyanakkor biztosíthatja számára az ingatlan birtoklását, használatát és hasznainak szedését.
Az ajándékozási szerződés megkötése előtt ezért fontos tisztázni, hogy az ajándékozó az ingatlan tulajdonjogának átadása után is szeretné-e használni vagy hasznosítani az ingatlant, és ennek érdekében milyen jogokat kíván fenntartani magának.
Ingatlan ajándékozása házastársak között
A házastársak közötti ajándékozás illetékmentes, az ügyletnek azonban a házastársi vagyonjogi viszonyokra is közvetlen hatása lehet.
A házassági életközösség fennállása alatt szerzett vagyontárgyak főszabály szerint a házastársi közös vagyonba tartoznak, míg az egyik házastárs által ajándékba kapott vagyontárgy különvagyonnak minősül. Ha tehát az egyik házastárs a saját különvagyonába tartozó ingatlant vagy annak egy részét a másik házastársnak ajándékozza, a megajándékozott házastárs az így megszerzett tulajdoni hányadot főszabály szerint különvagyonként szerzi meg.
Összetettebb a helyzet, ha az ajándékozással érintett ingatlant a felek korábban a házassági életközösség alatt, közös vagyonból szerezték meg, de az ingatlan-nyilvántartásban csak az egyik házastárs szerepel tulajdonosként. Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni állapot ugyanis önmagában nem dönti el a házastársak egymás közötti vagyonjogi viszonyait. Ilyen esetben az egyik házastárs tulajdoni hányadának „elajándékozása” mögött valójában a már fennálló közös vagyoni helyzet rendezése is állhat.
A házastársak közötti ajándékozási szerződésnél ezért annak is jelentősége van, hogy az átruházott ingatlan vagy tulajdoni hányad az ajándékozást megelőzően közös vagy különvagyonnak minősült, és az ügylet eredményeként milyen vagyonjogi helyzetet kívánnak létrehozni. Ez egy későbbi vagyonmegosztás során alapvetően befolyásolhatja az ingatlan jogi megítélését.
Amikor a szülők a házas gyermeküknek ajándékoznak ingatlant
Ha a szülő a házasságban élő gyermekének ajándékoz ingatlant, annak későbbi házassági vagyonjogi jelentősége is lehet. A házastárs részére ajándékozott vagyon főszabály szerint a megajándékozott különvagyonába tartozik, így önmagában attól nem válik közös vagyonná, hogy az ajándékozásra a házasság fennállása alatt került sor.
A bírói gyakorlat szerint a szülő vagy más rokon által adott jelentősebb értékű ajándékot – az ajándékozás körülményeinek vizsgálata mellett – rendszerint a saját gyermek, illetve rokon részére szóló juttatásnak kell tekinteni.
Ingatlan ajándékozási szerződésben célszerű egyértelműen meghatározni, hogy ki a juttatás kedvezményezettje: kizárólag az ajándékozó saját gyermeke vagy a házaspár mindkét tagja. Egy későbbi házassági vagyonjogi vitában ennek nemcsak a tulajdoni viszonyok, hanem az ajándékból származó vagyon különvagyoni vagy közös vagyoni jellegének megítélése szempontjából is jelentősége lehet.
Ingatlan ajándékozása kiskorú gyermek részére
Kiskorú gyermek részére történő ingatlan-ajándékozás esetén a szerződéskötéshez a törvényes képviselő közreműködése is szükséges. Ha az ajándékozó a gyermek szülője vagy nagyszülője, külön vizsgálni kell, hogy a szerződésben ki jogosult a kiskorú képviseletére. Érdekellentét esetén ugyanis a szülő nem járhat el a gyermek nevében, és eseti gyám kirendelése válhat szükségessé.
Az ajándékozáshoz főszabály szerint akkor szükséges gyámhatósági jóváhagyás, ha a gyermek nem tehermentes ingatlant szerez. Kivételt jelent, ha az ajándékozással egyidejűleg az ajándékozó javára haszonélvezeti jogot alapítanak: ebben az esetben önmagában a haszonélvezet miatt nincs szükség gyámhatósági jóváhagyásra.
A kiskorú gyermeknek ajándékozott ingatlan a gyermek tulajdonába kerül, így a szülők később már nem rendelkezhetnek vele sajátjukként. Ha az ingatlant a gyermek nagykorúvá válása előtt kívánják eladni vagy megterhelni, a törvényes képviselő erre vonatkozó jognyilatkozata mellett gyámhatósági jóváhagyás szükséges. A kiskorú részére történő ajándékozás ezért hosszabb távon is meghatározza, hogy az ingatlannal milyen feltételek mellett lehet rendelkezni.
Az ajándék visszakövetelése – nem elég, ha az ajándékozó meggondolja magát
Az ingatlan ajándékozása nem ideiglenes tulajdonátruházás. A családi kapcsolat későbbi megromlása vagy az ajándékozási szándék utólagos megváltozása önmagában nem teszi lehetővé az ajándék visszakövetelését.
A törvény konkrétan meghatározza azokat a feltételeket, melyek mellett az ajándék visszakövetelhető. Ilyen lehet például, ha az ajándékozónak a szerződéskötést követően bekövetkezett változások miatt az ingatlanra a létfenntartása érdekében szüksége van, ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozó az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, vagy akkor is, ha az ajándékozás alapjául szolgáló, a felek által ismert feltevés utóbb véglegesen meghiúsul.
Az ajándék visszakövetelése tehát nem az ajándékozó egyoldalú döntésétől függ: annak valamely, törvényben meghatározott visszakövetelési okon kell alapulnia. Ha a megajándékozott a visszakövetelés jogalapját vitatja, az ajándékozó bírósághoz fordulhat, és a perben neki kell bizonyítania azokat a körülményeket, amelyekre a visszakövetelési igényét alapítja.
A visszakövetelési igény érvényesítésével ugyanakkor nem célszerű indokolatlanul késlekedni. A bírói gyakorlat szerint a hosszabb időn át tartó, megfelelő ok nélküli késedelem egyes visszakövetelési okok esetén arra is utalhat, hogy az ajándékozó az ajándék visszaköveteléséről lemondott.
Mit vár az ajándékozó a megajándékozottól?
Családon belüli ajándékozásnál előfordul, hogy az ajándékozó az ingatlan átadásához bizonyos elvárásokat kapcsol. Például arra számít, hogy a megajándékozott a későbbiekben gondoskodik róla, az ingatlant nem értékesíti, ő maga fog benne lakni.
Jogi szempontból azonban különbséget kell tenni aközött, hogy az ajándékozó csupán bízik a megajándékozott későbbi magatartásában, az ajándékozás a felek által ismert feltevésen alapul, vagy a megajándékozott tényleges kötelezettséget vállal. Ennek különösen akkor lehet jelentősége, ha az ajándékozó később az ajándékozás alapjául szolgáló feltevés meghiúsulására hivatkozva kívánja visszakövetelni az ingatlant.
Ha például az ingatlan átadása mögött valójában az ajándékozó jövőbeni gondozására, tartására vagy más ellenszolgáltatásra vonatkozó elvárás áll, már a szerződéskötéskor érdemes tisztázni, hogy az ajándékozás valóban megfelelő jogi konstrukció-e arra, amit a felek el szeretnének érni.
Az ajándékozás öröklési jogi következményei
Ha a szülő még életében az egyik gyermekének ajándékoz egy ingatlant, az a későbbi öröklés időpontjában már nem lesz a hagyaték része. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a korábbi ajándékozásnak a hagyaték felosztásakor nincs jelentősége.
Ha több gyermek örököl, felmerülhet az osztályrabocsátás kérdése. Ennek lényege, hogy az egyik leszármazó által korábban kapott ajándék értékét a hagyaték felosztásakor hozzá kell számítani a hagyaték értékéhez, majd ezt figyelembe kell venni az örökösök részesedésének meghatározásakor. Az osztályrabocsátásnak akkor van helye, ha az örökhagyó ezt kikötötte, vagy a körülményekből arra lehet következtetni, hogy a juttatást ilyen kötelezettséggel adta.
Az ajándékozás a kötelesrészre is hatással lehet. Ha a szülő még életében jelentős értékű ingatlant ajándékoz az egyik gyermekének, ezzel csökkenti azt a vagyont, amelyből a másik gyermek később örökölhet. A kötelesrész szabályai szerint ezért a kötelesrész alapjához főszabály szerint hozzá kell számítani az örökhagyó által életében adott ingyenes adományok értékét is. A halált megelőző tíz évnél régebben adott ajándék főszabály szerint már nem tartozik a kötelesrész alapjához.
Fontos különbség, hogy az ajándékozó az ajándékozási szerződésben kizárhatja az osztályrabocsátási kötelezettséget, ezzel azonban nem zárja ki más jogosult későbbi kötelesrészi igényét. Kötelesrészi igény azonban csak akkor keletkezik, ha a jogosult a hagyatékból, illetve a részére korábban juttatott és a kötelesrészébe beszámítandó vagyonból nem jutott hozzá a kötelesrészének megfelelő értékhez.
Egy nagyobb értékű ingatlan egyik gyermek részére történő ajándékozása tehát a többi örökös későbbi helyzetére is hatással lehet. Ha az ajándékozó több gyermek között kívánja rendezni a vagyonát, az ajándékozás és a későbbi öröklés következményeit már az ajándékozási szerződés elkészítésekor indokolt együtt kezelni.
Jelzálogjoggal terhelt ingatlan ajándékozása
Jelzálogjoggal terhelt ingatlan is elajándékozható, a tulajdonosváltozás azonban önmagában nem szünteti meg az ingatlanra bejegyzett terheket. A megajándékozott tehát úgy is megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát, hogy azon a jelzálogjog továbbra is fennmarad.
Ha a jelzálogjog mellett elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeztek, akkor az ajándékozáshoz a tilalom jogosultjának – banki hitel esetén jellemzően a finanszírozó banknak – a hozzájárulása szükséges. Emiatt terhelt ingatlan ajándékozása előtt a tulajdoni lap mellett a fennálló hitelszerződés feltételeit is vizsgálni kell.
Fontos, hogy a tulajdonjog átruházása és a hiteljogviszony módosítása két külön kérdés. A megajándékozott attól, hogy megszerzi az ingatlan tulajdonjogát, nem válik automatikusan a hitelszerződés adósává vagy adóstársává. A banki hozzájárulás feltétele ugyanakkor jellemzően az, hogy az új tulajdonos a fennálló hiteljogviszonyba is belépjen, ezért az ajándékozás rendszerint a hitelszerződés módosításával is együtt jár.
Más a helyzet, ha a hitellel terhelt ingatlannak már eleve több tulajdonosa van, és az egyik – a hitelszerződésben is szereplő – tulajdonostárs szerzi meg a másik tulajdoni hányadát. Ilyen helyzet például házastársak között fordulhat elő. Ebben az esetben nem egy, a hiteljogviszonytól addig független személy válik tulajdonossá, hanem a már meglévő tulajdonosi és hitelviszonyok rendezésére kerül sor. A tulajdonosváltozás feltételeit és a hitelszerződés esetlegesen szükséges módosítását ebben az esetben is előzetesen egyeztetni kell a finanszírozó bankkal.
Összegzés
A családon belüli ingatlan-ajándékozások többségénél a felek között a szerződéskötéskor nincs vita. A problémák általában később jelentkeznek, amikor megváltoznak a családi vagy vagyoni körülmények: az ajándékozó vissza szeretné kapni az ingatlant, a megajándékozott értékesítené azt, felbomlik a házasság, vagy az ajándékozás következményei egy hagyatéki eljárás során kerülnek előtérbe.
A megfelelően előkészített ajándékozási szerződés egyértelművé teheti a felek szándékát, tisztázhatja az ajándékozó elvárásait, és megelőzheti a későbbi értelmezési viták egy részét.
Az ajándékozás előkészítésének ezért nemcsak az a célja, hogy a tulajdonjog bejegyzésére alkalmas okirat készüljön, hanem az is, hogy a felek tisztában legyenek azokkal a jogkövetkezményekkel, amelyeken a szerződés megkötése után már nem vagy csak korlátozottan tudnak változtatni.
